Профессиональный строительный форум [проСТОДОМ.org]
Главное меню
На рынке жилья спиральная дефляция

Когда падает экономика у клиентов становится меньше денег или клиент считает что у него меньше денег может быть в ближайшем будущем и ограничивает своё потребление. начинается замкнутый круг, человек меньше потребляет - бизнес меньше зарабатывает и уменьшает выплата сумму зарплаты сотрудникам, сотрудники еще больше урезают потребление товаров и услуг.

На рынке недвижимости страны на данный момент формируется не что иное, как дефляционная спираль. Дефляционная спираль — это циклический процесс, при котором падение экономики вызывает снижение цен, что вызывает дальнейшее падение экономики и еще большее снижение цен.

Этот эффект является следствием текущего состояния экономики страны и проблем в строительной сфере в частности. Рекордные значения по вводу жилья по итогам 2014 (84,2 млн кв. м) и 2015 годов (83,8 млн кв. м) говорят скорее о высокой заложенной базе проектов предыдущих докризисных периодов. На сегодня в стадии строительства находятся порядка 120 млн кв. м жилья (при строительстве которых привлекаются средства дольщиков). Среди данных проектов всего 13% составляют объекты, стартовавшие в 2015 году, оставшаяся часть начата в 2014 году (44%) и ранее.

Предложение намного превышает спрос, и с течением времени разница между ними только возрастает. Падение спроса можно оценить, анализируя динамику заключения договоров долевого участия в строительстве. По итогам 2015 года общее снижение относительно 2014 года составило 20%: с 846 753 в 2014-м до 679 197 в 2015-м. Если в 2014 году была явно видна сезонность заключения договоров, то в 2015-м она практически нивелировалась.

падение экономики

При этом, напомним, ввод жилья по итогам 2015 года почти не изменился.

Причинами падения спроса со стороны населения являются как общее снижение платежеспособности граждан, так и негативные ожидания касательно скорой стабилизации состояния экономики страны, а также инвестиционной привлекательности недвижимости в обозримом будущем.

Падение спроса вынуждает застройщиков снижать цены, а также вводить различные бонусные программы и акции. Застройщики начинают осуществлять деятельность, руководствуясь принципом «выживет сильнейший, готовый некоторое время работать с минимальной маржой».

падение экономики

Как видно из графика, в 2015 году происходило снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья: с показателя 52 602,5 на начало года до 51 720,0 по состоянию на зиму. Стоит заметить, что впервые с 2008–2009 годов стоимость равномерно падает поквартально внутри одного года. Немаловажным является то, что цены представлены фактические, то есть без учета текущей и годовой инфляции.

С течением времени запускается самоподдерживающийся механизм и замкнутая цепочка: снижение спроса — снижение цен — появление ожиданий у населения касательно следующих понижений цен — снижение спроса — и т. д.

Конечно, не стоит говорить о бесконечном падении — в текущих ценах, по нашим оценкам, заложена маржа застройщика до 20% от стоимости квадратного метра. Соответственно, ждать крутого пике цены вниз в два раза не стоит.

В экономической теории увеличение денежного предложения и удешевление денег на фоне поддержки платежеспособного спроса — единственный способ вывести экономику из дефляционной спирали. Если спроецировать данные методы на экономику строительной отрасли, то необходимо стимулирование спроса на недвижимость, а также повышение уверенности населения в уровне надежности добросовестных застройщиков. Одним из самых эффективных инструментов стимулирования спроса со стороны населения является субсидирование ипотеки до уровня 7–8%.

При снижении ставки по ипотеке до уровня в 7% величина среднего аннуитетного платежа (равномерный ежемесячный платеж по кредиту на весь срок кредитования) снижается с текущих 21 тыс. руб. до 15 тыс. руб. в месяц. При сохранении ключевого соотношения аннуитетного платежа к уровню заработной платы ипотека становится доступной для занятого населения в возрасте от 30 до 49 лет для тех отраслей экономики, которые на данный момент испытывают сложности в привлечении ипотечного кредитования для покупки жилья: образование, здравоохранение, обрабатывающие производства.

На данный момент примерно каждый десятый человек является потенциальным ипотечным заемщиком. Даже при сохранении такого соотношения после принятия программы льготной ипотеки на уровне 7% можно говорить о росте числа потенциальных заемщиков в три раза и об объеме привлечения денежных средств в строительную сферу в размере до 6 трлн руб.

Безусловно, такой уровень понижения ставки по ипотечным программам потребует значительных вливаний со стороны государства. Если говорить о максимальных оценках возможных затрат на данную программу, то речь идет о сумме порядка 80 млрд руб. Но это только в том случае, если все занятое население (каждый десятый) из описанного сценария возьмет ипотеку, чего в действительности, вероятнее всего, не будет. На первый взгляд цифра кажется пугающей, но с учетом того, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде помощи целому ряду сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство застройщиков, рост безработицы, снижение налоговых поступлений в бюджет, поддержит банковский сектор, решит жилищные проблемы населения, мера является вполне адекватной и оправданной.

Популярные темы

15.11.2016, 01:42
Общая собственность в коттеджных поселках накрылась медным тазом
23.10.2016, 00:21
Дома без регистрации под угрозой сноса - Дачная амнистия фактически закончилась
09.07.2016, 14:31
Градостроительный банк данных всей территории Подмосковья
22.04.2016, 00:49
Аренда дачи в Подмосковье от 10 тыс. руб в месяц
Никто не решился оставить свой комментарий.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.
avatar